房地产投资增速下行缓慢
时间:2018-09-06 来源:互联网 

  

  本轮地产宏观调控开始之后,一二线城市销量受制明显,三四线城市接力,销量增速下滑较为缓慢;主要大城市去库存持续,全国范围内库存开始缓慢回升;施工面积维持在较高水平,土地购置面积加快,房地产开发投资下半年预计维持较高水平,增速下行会比较缓慢;中长期看,房地产销量拐点或出现在2020—2022年前后。

  我们的逻辑是:第一,将房地产小周期分为去库存的上半场和加库存的下半场,上半场需求在地产调控放松和宽松货币政策刺激下出现放量。下半场地产调控政策趋严,货币政策趋紧,需求受到抑制,上半场中拿地放量,形成周期下半场的大量新增供给,推动周期加库存。但在本轮房地产小周期中,政策放松持续的时间长、力度大,整体地产小周期会持续5年左右。

  第二,因为目前库存持续低位,这导致了房屋价格可能会持续高位、回落有限,即在相对较高的价格上保持刚性。在政策继续强调“因城施策,分类调控”,房贷按揭利率继续走高,去年同期基数较高的情况下,需求可能被进一步挤压,一二线城市成交量同比大幅下滑的状况可能会在三季度持续,三四线城市受调控影响较小。全国范围内来看,5月、6月销售增速出现反弹,房地产市场出现企稳迹象。

  第三,在本轮小周期中,楼市政策放松和行业去库存同步发生,造成了2016年开发投资不算好,在2017年后续阶段中,楼市限购和行业补库存同时发生,同时2017年土地购置面积回升,存量施工面积远超房地产销量,这均将形成投资惯性,使得2017年投资增速持续维持在较高水平,并且鉴于本轮周期后续仍将经历较长时间的加库存阶段,三四线城市接力一二线城市,6月投资增速已经企稳,叠加在接下来3年1500万套棚改规划的推动,预计未来两三年投资的表现也不会太差。

  第四,从全国范围内看,2016年房地产市场的确经历了一轮库存去化的过程,但从2017年2月开始,房地产库存开始逐步回升,截至2017年6月,实际库存约为53.35亿平方米。从去化周期的角度来看,2015年4月去化周期达到历史最高水平的49.91个月,之后随着房地产政策逐渐放松,去化周期逐渐降低,截至2017年6月,去化周期已经降至38.17个月。后续随着房地产销售速度继续降低,库存可能会继续上升。

  第五,1996年以来,每年城镇人口增量大致在2000万左右,截至2016年年底,城镇人口占总人口比例已经达到了57.35%,按照社科院专家的计算,到2030年左右,城镇人口将会达到70%左右,之后城市化进程将会基本停滞。如果这种估算是正确的话,那么在未来14年中,城市化比率的增量大概为0.9个百分点。同时,在十三五期间,也就是2016—2020年期间,城市化进程仍然会保持在较高水平,而2020年之后,城市化进程则会慢慢开始减缓。

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